Удар по «семейным» ценностям: как изменится рынок жилья после ужесточения условий «Семейной ипотеки»

Фото:

Предстоящее с 1 февраля 2026 года ужесточение льготной программы «Семейная ипотека» снизит доступность кредитов по ней для населения. Учитывая, что с использованием «семейки» заключается большая часть сделок с жильем в новостройках, это грозит дестабилизацией рынка. Тем более власти готовят еще более существенные ограничения, планируя, в частности, привязать условия программы к числу детей в семье.

Главная по выдаче ипотека

Программа «Семейная ипотека» (СИ) — главный драйвер рынка первичной жилой недвижимости. Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на статистику Дом.РФ и Центробанка (ЦБ) России (см. инфографику). Она констатирует: 73% всех сделок в 2025 году совершено с привлечением кредитов, при этом 56,6% займов в штуках и 70,8% — в рублевом выражении приходится на «семейку». СИ занимает около 90% в выдаче по всем российским программам займов с господдержкой.

Данные Сбербанка

У Сбербанка в общем объеме выдачи ипотеки в декабре 2025-го «семейка» составила 76%, а совокупно все льготные программы — 82%.

Ситуация в Санкт-Петербурге

В Петербурге аналогичная картина: по итогам 11 месяцев прошлого года было выдано ипотечных жилищных кредитов (первичный и вторичный рынки) на 201,064 млрд рублей. Из них доля СИ — 171,182 млрд рублей, то есть 85,1%. По числу кредитов на СИ приходится 61,95% (21,92 тыс. займов из общего числа в 35,47 тыс.). Результаты декабря ЦБ пока не опубликовал, но вряд ли они радикально поменяют пейзаж.

Почему стоит поторопиться?

Доля ипотечных сделок в Петербурге и Ленобласти в прошлом году упала — на 19% и 14% соответственно (данные DataFlat). Это результат финансового ралли, запущенного Центробанком в 2024 году: с июля по октябрь он поднял ключевую ставку с 7,5% до 21%, что вкупе с ужесточением условий по льготному кредитованию в тот же период резко снизило доступность ипотеки.

Продажи во второй половине 2024 года снизились на 20% и стали понемногу восстанавливаться только летом 2025-го, когда регулятор принялся снижать ставку — в декабре она достигла 16%.

Однако средняя ставка по рыночным кредитам осталась заградительной: 21,25% на новостройки и 21,22% на «вторичку». Поэтому без госпрограмм продажи недвижимости ощутимо просядут, уверены все опрошенные NSP эксперты.

Региональная специфика: в Петербурге выбора нет

Специфика Петербурга в том, что здесь «семейка» — единственная действующая льготная программа. С 1 июля 2024 года на федеральном уровне была отменена «Льготная ипотека с господдержкой», а с августа 2025-го— «ИТ-ипотека» в регионе (доступна в Ленобласти). Так что в Петербурге СИ играет ключевую роль в продажах.

«Семейная ипотека» остается льготной, но жесткой

Именно особым значением «семейки» объясняется беспокойство, которое охватило как участников рынка, так и покупателей жилья в связи с уже принятыми и запланированными изменениями этой программы (см. врезку).

Февральская реформа: ипотека станет одноразовой для семьи

С 1 февраля 2026 года СИ станет одноразовой, причем супруги будут обязаны оформлять ее на двоих. Ни один из них в будущем не сможет вновь воспользоваться этой программой, даже если разведется. Сейчас каждый гражданин может взять СИ отдельно от супруга.

Дифференциация ставки: чем больше детей, тем ниже процент

Кроме того, в Госдуме обсуждается законопроект, в соответствии с которым ставку по «Семейной ипотеке» предлагается привязать к числу детей у заемщика. Семьи с единственным ребенком смогут получить кредит под 10-12% годовых, с двумя детьми — под 6%, с тремя — под 4%. Это только один из вариантов дифференциации, консенсуса на сей счет у законодателей нет.

Банки уже начали придерживать деньги

На этом фоне банки уже начали придерживать деньги до прояснения ситуации. Так, неделю назад стало известно, что сразу две крупные кредитные организации — Т-банк и Россельхозбанк — приостановили выдачу СИ.

«Приостановление связано с подготовкой к переходу на новые правила «Семейной ипотеки» с 1 февраля», — прямо заявили в Т-банке.

Подобную тактику банки уже применяли в похожей ситуации летом 2024-го, когда было объявлено о грядущих изменениях в льготной программе.

Минфин урезал субсидии: чем это грозит заемщикам

Вдобавок с 1 января 2026 года Минфин уменьшил размер субсидии, которую получают от государства банки, выдающие льготные кредиты. В этом году размер компенсации уменьшили на 0,5 процентных пункта: до 2% за выдачу льготных кредитов для покупки жилья в многоквартирных домах и 2,5% — за ипотеку на индивидуальное жилищное строительство.

Эксперты считают, что снижение субсидии приведет к тому, что банки станут чаще отказывать соискателям в займах: число отказов может вырасти с обычных 20% до 50-60%. Это негативно скажется на продажах жилья.

Полностью статья доступна по ссылке NSP,

ЖК комфорт-класса «Ново-Антропшино»: семейные корпуса, без студий, есть сданные дома.