Фото:
unsplash.com
Согласно оценкам IBC Real Estate, совокупно инвестиции в недвижимость в России за 2023 год могут составить 750 млрд руб. при годовом приросте в 50%. Последний раз такие проценты Россия показывала в 2016-м.
Вообще тренд на увеличение таких инвестиций наблюдается в последние пять лет, но именно в последние два года показатели оказались крайне высокими - более 30%. В текущей экономической ситуации люди очень хотят вкладывать деньги в недвижимость. Вот только какие люди? И какие деньги? Мы постарались разобраться, как изменился рынок недвижимости в России за 10 месяцев, с января по ноябрь.
Ввод жилья
За это время в стране построено и введено в эксплуатацию на 7% больше многоквартирных домов, чем за такой же период прошлого года.
Вместе с тем, общий объем именно введенного жилья, как многоквартирного, так и ИЖС за 10 месяцев текущего года находится практически на том же уровне, что и в прошлом году. Лидеры - Московская область, Краснодарский край, Москва, Ленинградская область, Республика Татарстан, Санкт-Петербург, Свердловская область, Республика Башкортостан, Новосибирская и Ростовская области.
Объем строящегося жилья на 1 ноября подскочил до 105,7 млн м2 (2 144 млн квартир), увеличившись за год на 5,2%, самих квартир стало больше на 5,7%.
Абсолютные чемпионы по приросту количества квартир - Хабаровск Санкт-Петербург, Красногорск, Екатеринбург, Самара.
За январь-октябрь начаты строительством 4 282 дома, против 3 411 домов за аналогичный период прошлого года.
Программы поддержки от застройщиков, льготное ипотечное кредитование граждан, сокращение административных процедур, поддержка инфраструктурных проектов — все это положительным образом сказалось на темпах строительства.
При этом рост ввода новых домов происходи за счет новичков – регионов что ранее не входили даже в десятку лидеров по объемам. Теперь девелоперы осваивают эти, раннее пустовавшие сегменты.
Есть рекорд, но есть проблема...
Десять месяцев и особенно третий квартал не обошлись без череды рекордов. Здесь и рекордная активность клиентов по покупке в новостройках, и абсолютный рекорд поквартальный, и рекордные итоги девяти месяцев года.
По данным Министерства строительства РФ за 10 месяцев выдано больше кредитов чем за весь предыдущий год, причем количество договоров составило 1.6 млн, а сумма 6,3 трлн руб.
Только в Москве в январе — октябре 2023 года на первичном рынке жилой и нежилой недвижимости состоялись рекордные 131,08 тыс. сделок, это превосходит прошлогодние 10-месячные показатели на 28,8%. Только едва ли этот ажиотаж является итогом равномерного развития.
По мнению экспертов, у рынка есть проблема с «нормальной» ипотекой во вторичном сегменте. Недавно ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 15% годовых, и это уже оказало влияние на рынок.
После повышения ставки рынок недвижимости в Санкт-Петербурге и ленобласти переживает значительные изменения, - считает генеральный директор агентства едвижимости ПРАЙД ГРУПП Андрей Бондарев. - На первочном рынке недвижимости первоначально наблюдалось падение бронирований, но спрос начал возвращаться уже на второй неделе после изменения ставок, приближаясь к уровню до повышения, хотя и с некоторым снижением.
Вероятно, это охладит спрос на вторичное жильё. Впрочем, вторичный рынок уже давненько испытывает проблемы в связи с отсутствием доступной ипотеки.
- По новостройкам не наблюдается сжатия рынка ипотеки или снижения продаж, - считает руководитель отдела продаж ГК «Запстрой» Евгений Бескровный. - Напротив, есть рост сезонного спроса и увеличение числа покупателей.
Ситуация на вторичном рынке отличается. Здесь спрос сохраняется лишь у клиентов с уже одобренными ипотеками, новых клиентов становится всё меньше. Повышение ставок до 17%, а значит повышение ежемесячных кредитных платежей – тот резонансный фактор, которые превращает покупку жилья на вторичном рынке во все менее доступное занятие.
ИЖС резко подорожает?
Хотя ставки растут, а спрос падает, парадоксально растут и цены на вторичку. За октябрь они подросли на 2%, за 10 месяцев на 11%.
За итогами далеко ходить не нужно - лишь за октябрь спрос на вторичном рынке упал в среднем на 10%, причем на однокомнатные спрос сократился на 11%, на двухкомнатные сокращение составило 10%, покупка трехкомнатных снизилась на 8%. На краях спектра – четырехкомнатные и студии, спрос на них упал одинаково на 7%.
Вторичный рынок стабильно показывает рост цен в 29 из 33 городов. Заметнее всего подросли в Челябинске и Казани (на 5%), в Томске, Самаре и Волгограде прирост составил 4%.
Единственная надежда состоит в том, что за строительным сектором будет пристально наблюдать государство, ведь от этого сектора слишком многое зависит.
Правда будет ли оно наблюдать за ИЖС – вопрос. А там назревают серьезные изменения. Минстрой активно реализует законодательную инициативу по внедрению эскроу-счетов в индивидуальное жилое строительство.
По оценкам экспертов СК «Дачный Сезон», внедрение эскроу-счетов для ИЖС может стать триггером для удорожания загородной недвижимости, причем рост может достигнуть 30%.
- Отсутствие четкого определения стандартов отчетности застройщиков по использованию средств с эскроу-счетов, большой объем операций и необходимость привлечения специализированных экспертов снижает эффективность мер по обелению рынка, - считает креативный директор СК “Дачный Сезон” Тимур Дасаев.
При этом есть много неясностей по поводу порядка и условий возврата средств дольщикам при форс-мажоре, а сам закон может взвинтить цены на такое жилье, ведь застройщикам в случае с эскроу приходится привлекать стороннее финансирование. Есть и проблемы с конкуренцией – она сократится, ведь не каждый застройщик готов к требованиям эскроу-строительства. Выживут старейшие и крупнейшие, из форматов на рынке будет выигрывать типовое жилье, а не индивидуальное, в плюсе останется и загородное строительство из дерева, которое, кстати, не облагается НДС.
Маленькая хижина
Аренда маленьких квартир показывает рост спроса и цен.
Главная причина – варианты покупки жилья становятся все менее доступными.
Больше всего подорожали малогабаритные квартиры в Чебоксарах, где ставки поднялись на 45%. Очень высокий рост показывают и Новосибирск (42,6%), Челябинск (41,9%), Нижний Тагил (36,2%).
Октябрь закончился рекордом. Если за весь третий квартал удорожание составило 3%, то только за один этот месяц цены выросли на 6%. Однокомнатные квартиры в октябре стали сдаваться дороже в 62 городах из 70. Чемпионом стал Киров. В Кирове «однушки» выросли в цене на 15,8%, «двушки» – на 24,6%, «трешки» – на 25,7%.
Также впечатляющий рост наблюдался в Якутске, Новосибирске, Кургане, Воронеже. В Улан-Удэ цены выросли на 11,8%, 11,9% и 15%, в Череповце - на 6,6%, 20,8% и 11%, соответственно.
В Мурманске однокомнатные подорожали на 8,7%, двухкомнатные - на 15,8%, трехкомнатные - на 9,4%.
В некоторых городах аренда квартир подешевела. Это Сочи, Магнитогорск, Махачкала, Ростов-на-Дону, Севастополь, Брянск, Тверь.
Если не брать в расчет Сочи (там падение стоимости аренды связано с окончанием курортного сезона), квартиры в России начали сдаваться значительно дороже.
В среднем, по городам однокомнатные подорожали только за октябрь на 7%, средняя сумма аренды составила 20,039 рублей в месяц за однокомнатную. Средняя цена двухкомнатной перевалила за 26,191 рублей в месяц, трехкомнатная стала стоить 33, 090 рублей в месяц.
Покупка собственного жилья теперь менее доступна и многие семьи просто вынуждены выбирать арендные отношения. Впрочем, владельцы недвижимости, пользуясь трендом, повышают цены. На это накладываются и собственные затраты – ремонт квартиры для хозяина обходится все дороже.
Такое изменение условий аренды с неизбежностью скажется и на ценах на вторичном рынке недвижимости. По прогнозам экспертов, в течении 3—6 месяцев можно надеяться на плавное снижение цен.
Мы подвели некоторые итоги 10 месяцев развития российского рынка жилой недвижимости. Хотя ЦБ и повысил ключевую ставку, сегмент новостроек, благодаря госпрограммам поддержки льготной ипотеки, не только не падает, но и показывает устойчивую тенденцию к росту. В то же время у вторичного рынка проблемы – спрос падает и вероятно будет корректироваться понижением цены лота и общей ипотечной нагрузки в ближайшее время.
При этом государственная поддержка и дальше будет иметь ключевое значение для развития рынка недвижимости.
