Дольщикам

Важные аспекты закона N 214-ФЗ

Действующий с 2005 года федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» значительно упростил взаимодействие строительной компании и клиента. Следуя законодательству, механизмом привлечения инвестиций на строительство является Договор долевого участия (ДДУ), который заключает клиент со строительной фирмой.

Что регулирует закон N 214-ФЗ?

Так, застройщиком, привлекающим средства дольщиков, может быть компания (юридическое лицо), владеющая или арендующая земельный участок под строительство, имеющая утвержденный проект и разрешение на ведение строительства. Говоря простым языком, это означает, что только после получения всех разрешительных документов, компания может начинать заключать договора долевого участия.

Застройщик обязуется в оговоренный срок возвести здание, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать в собственность дольщику. Дольщик обязуется внести обозначенную договором сумму и принять долевую собственность. Законом предусматривается возможность разрыва договора по инициативе обеих сторон, штрафные санкции за невыполнение обязательств одной из сторон.

Закон N 214-ФЗ: преимущества

Если говорить о плюсах, выплывающих из закона 214, то профессионалы рынка недвижимости заявляют о том, что он защищает большей мерой именно дольщиков. Достоинствами закона считаются:

• Изменение ответственности строительной фирмы за предоставляемый проект. Теперь они отвечают за него в большей мере. Это проявляется в публикации всей проектной документации и введении недвижимости в эксплуатацию только после ряда проверок и полученного разрешения.
• Доплата строительной фирме клиентом может проводиться только в двух ситуациях: полная перепланировка или изменение объема работ.
• Теперь строительная фирма несет полную ответственность в случае, если строительные работы проводились по какой-то причине дольше указанного в договоре срока.

Но есть и некоторые негативные моменты. Так, хотя и была установлена ответственность за превышение срока работы, то правил и алгоритма привлечения к ответственности нет до сих пор. Если рассматривать практическую сторону, то строительная фирма просто должна предупредить клиента об отсрочке за 60 дней до окончания срока. Хотя это уже является нарушением договора.

Так, мы видим, что этот закон вносит в процесс строительства недвижимости множество позитивных характеристик, но оставляет множество вопросов. Он еще не гарантирует того, что квартира будет получена клиентом. Если вдруг строительная фирма обанкротилась, то все договора, курируемые ею, теряют свою силу, а компенсация ущерба может занять долгие годы. Из того следует, что перед началом строительного процесса нужно внимательно проанализировать репутацию интересуемой компании.

Приобретение недвижимости с использованием материнского капитала:

С оригиналом текста вы можете ознакомиться на сайте: http://www.gazeta.bn.ru/

Материнский капитал – это субсидия, которой в Российской федерации пользуются наиболее часто. Те, кто пользуются этой услугой, чаще всего применяют получаемые средства на оптимизацию условий проживания. Проанализируем, что же можно купить и каким образом, использую государственные средства по субсидии.

Материнский капитал как одна из субсидийных форм была введена государством еще в 2007 году. Уже в 2017 сумма выплат по субсидиям равнялась 453 тыс. руб. Эта сумма достаточно большая, и она предоставляет молодой семье возможность приобретения собственного жилья.

КТО ИМЕЕТ ПРАВО НА СУБСИДИЮ?

Прежде всего, клиент должен обратить свое внимание на то, что эта субсидия не является обычной материальной помощью. Государство не предоставляет семье реальные деньги. «Государство не выдает деньги в виде наличных или банковского перевода. Семьи, обладающие юридическими основаниями на эту льготу, получают сертификат, который подтверждает их право распоряжаться материнским капиталом».

Этот сертификат семья обретает после того, как ею был рожден или усыновлен второй ребенок. Настоящее родство не играет важной роли, большую важность имеет гражданство мамы и ребенка. Оно должно быть исключительно российским. В случае, если после рождения второго ребенка за получением сертификата не обращались, это вполне законно можно сделать после рождения/усыновления третьего ребенка и т.д. Программа имеет еще одну особенность: она доступна и мужчинам, если они воспитывают ребенка самостоятельно, и опекунам, если настоящих родителей ребенка нет.

КАК ПОЛУЧИТЬ СЕРТИФИКАТ?

Все, что требуется для получения этого сертификата, это подать соответствующее заявление в Пенсионный Фонд РФ или в МФЦ. Сделать это можно как лично, так и через представителя, имеющего соответствующие полномочия.

Эта услуга в обоих учреждениях предоставляется совершенно бесплатно и проводится на протяжении месяца с момента подачи заявления. Весь процесс может забрать немного больше времени, ведь еще несколько дней нужно на транспортировку документов из одного учреждения в другое.

С оригиналом текста вы можете ознакомиться на сайте: http://www.gazeta.bn.ru

СПРАВКА 1

Существует определенный список документов, с которыми нужно обращаться в ПФР или МФЦ для получения субсидии. К ним относят:

•  Заявление о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал.
•  Паспорт лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки.
•  Регистрация по месту жительства или фактического проживания.
•  Документы, подтверждающие, что ваши дети являются гражданами Российской Федерации.
•  Свидетельство о рождении (усыновлении) детей.
•  Документы, удостоверяющие личность, место жительства или фактического проживания, а также полномочия законного представителя или доверенного лица (в случае его обращения).

Важно понимать, что после одного похода в ПФР ничего не решится, поэтому необходимо нанести несколько визитов. Первые несколько раз необходимо подать документы на оформление сертификата и забрать уже готовый документ. После этого нужно будет явиться в учреждение еще раз, теперь уже, чтобы провести перечисление средств продавцу жилья. Так, сертификат вступает в силу только после оформления всего процесса купли/продажи.

КАКОЕ ЖИЛЬЕ МОЖНО ПОДОБРАТЬ ДЛЯ ПОКУПКИ?

После того, как вы оформили свой сертификат на материнский капитал, нужно выбрать недвижимость, которую и будете покупать. Она обязательно должна быть жилой: в новостройке, на вторичном рынке и т.д. но, в зависимости от того, какое именно жилье вы собираетесь покупать, отличаются и документы, необходимые для проведения этой операции.

Профессионалы настоятельно советуют молодой семье отнестись к делу с полной серьезностью, чтобы избежать проблем в процессе оформления.

КАК КУПИТЬ ПЕРВИЧКУ?

Вы вполне можете купить квартиру в новостройке. Сделать это можно несколькими способами.

Простейшим из них является покупка квартиры с использованием средств материнского капитала и собственных средств –  вы просто используете субсидию как основу, а остальное уже выплачиваете самостоятельно.

Эта оплата производится практически в одно и то же время. Только средства, которые внесли вы, продавец получит сразу, а маткапитал поступит ему на счет через 2 месяца после обращения с заявлением в Пенсионный Фонд Российской Федерации. Получается, что сначала вы проводите покупку недвижимости и, лишь потом, обращаетесь в ПФР за суммой, которой вам не хватает. Для того, чтобы ваше обращение было принято ПФР, вы должны иметь при себе определенный список документов и справок, ведь сумма в 453 тысячи рублей яляется достаточно серьезной.

СПРАВКА 2

Если собираетесь приобрести недвижимость на первичном рынке, подготовьте следующий пакет документов:

•  Паспорт гражданина РФ.
•  Сертификат на материнский капитал.
•  Заявление на распоряжение материнским капиталом.
•  Свидетельство о браке (если заключен).
•  Справка от застройщика о сумме уплаченных средств и остатке задолженности.
•  Зарегистрированный Росреестром договор долевого участия или ЖСК.
•  Письменное обязательство покупателя о выделении доли детям после оформления права собственности и погашения ипотечного кредита.

Запомните: документы нельзя будет оформить, если ребенок не достиг трехлетнего возраста.

«Вторая схема – покупка квартиры с помощью ипотечного кредита, – рассказывает Ольга Трошина. – В данном случае материнский капитал можно использовать как в качестве первого взноса, так и для досрочного погашения части кредита».

Для того, чтобы сертификат был использован именно так, нужно собрать дополнительные документы, которые не указаны в Справке 2.

СПРАВКА 3

Если вы приобретаете недвижимость в ипотеку, вам понадобятся такие документы:

•  Кредитный договор.
•  Справка из банка о размере кредита и остатке задолженности.

Если с помощью субсидии вы хотите частично погасить ипотеку, то возраст ребенка не имеет никакого значения. В такой ситуации клиенту всего лишь нужно будет оставить деньги на своем счету для того, чтобы они ежемесячно поступали в банк в качестве погашения кредита. Если же субсидия должна быть первым платежом по ипотеке, то ребенок должен достичь трехлетнего возраста на момент оформления документов.

Вы можете также приобрести в рассрочку недвижимость в доме, который еще строится. Тогда необходимо опять же придерживаться правила о возрастном ограничении. При этом деньги могут быть как первым взносом, так и последующими.

Документы при этом нужны те, которые указаны во второй справке. С ними и нужно обращаться в ПФР.

Приобрести жилье на первичном рынке совсем не сложно. Строительные компании идут на встречу молодым семьям, объясняя им все тонкости процесса купли/продажи. Профессионалы поставят клиента в известность, какие документы нужно собрать, куда с ними обратиться и за какой срок. Но компания должна знать, на каком этапе вы собираетесь использовать госсредства.

Важно знать, что при покупке жилья премиум класса застройщики гне всегда согласны принимать госсредства в качестве первого взноса.

КАК КУПИТЬ ВТОРИЧКУ?

Для того, чтобы приобрести недвижимость на вторичном рынке, существует всего несколько вариантов действия. Вы можете произвести полную оплату или же взять ипотеку. И в первом, и во втором случае вам нужны совершенно другие документы, нежели в ситуациях, названных выше. Какие же именно документы вам потребуются?

СПРАВКА 4

Если собираетесь приобрести недвижимость на вторичном рынке, подготовьте следующий пакет документов:

•  Зарегистрированный Росреестром договор купли-продажи.
•  Выписка из ЕГРН (или свидетельство о государственной регистрации).
•  Письменное обязательство покупателя оформить помещение в общую собственность.
•  Справка о размере неуплаченной суммы по договору.
•  Паспорт гражданина РФ.
•  Сертификат на материнский капитал.
•  Заявление о распоряжении материнским капиталом.
•  Свидетельство о браке (если заключен).

При покупке жилья с помощью ипотечного кредита к основному пакету документов, который указан в Справке 4, добавляется еще два. Рассмотрим их ниже.

СПРАВКА 5

Если вы покупаете недвижимость в ипотеку, то вам необходимо собрать дополнительный пакет документов, среди которых:

•  Кредитный договор.
•  Справка из банка о размере уплаченной суммы и остатке основного долга.

Какую бы недвижимость вы не покупали, ПФР будет рассматривать договор на протяжении 30 календарных дней и вынесет положительное или негативное решение по поводу перечисления средств. В первом случае деньги получателю отправят в течении последующего месяца. Таким образом, процесс в общей сумме займет 2 месяца.

Как платить меньше, осуществляя страхование по ипотеке

Невозможно приобрести недвижимость в ипотеку без больших расходов. Так, тот, кто приобретает недвижимость должен обязательно оформить на себя страховку . Иногда эта страховка нужна даже не в одном экземпляре. Мы попытались проанализировать этот вопрос, и пришли к выводу, что существует множество случаев, когда от нее можно отказаться. Правда, последствия такого отказа бывают разными. Ниже мы проанализируем различные ситуации. С оригиналом текста вы можете ознакомиться на сайте: http://www.gazeta.bn.ru/.

Законодательство регулирует правила страхования недвижимости . В частности, для этого существует закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нём описывается, что страхование нужно для того, чтобы обезопасить младенца от риска гибели. А если разобрать финансовые отношения между заемщиком и банком , то вполне логично что последней инстанции нужен какой-то залог. Если рассматривать все остальные страховки, то они, в принципе, не обязательно. Но некоторые банки заставляют заемщика оформлять и их тоже, не ставя последних в известность о добровольном выборе подобных действий. Стало быть, в некоторых случаях от страхования действительно можно отказаться. Такими же являются эти случаи?

БАЗОВЫЙ СТРАХОВОЙ ПОЛИС: ТАРИФЫ И СРОКИ

В пункте 2 статьи 31 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости читаем, что заемщик обязуется самостоятельно оформить страхование квартиры, Чтобы избежать проблем в результате утраты недвижимости или повреждений, которые могут равняться или значительно превышать долг.

Анализируя этот вопрос, видим, что страхования, действительно, не избежать, причем, это не зависит от того, услугами какого именно банка вы пользуетесь или, какого размера ваша будущая недвижимость.

Разница может быть только в терминах оформления документов и самой страховки.  «Если кредитование осуществляется на приобретение жилья в доме, который еще не построен, то имущество страхуется после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и квартира будет фактически передана заемщику, – объясняет начальник управления андеррайтинга имущества физлиц и ипотечного страхования страховой компании “Согласие” Любовь Кононенко. – Если кредитуется покупка жилья на вторичном рынке, договор страхования предмета залога оформляется одновременно с договором купли-продажи и кредитным договором».

С оригиналом текста вы можете ознакомиться на сайте: http://www.gazeta.bn.ru/.

Для того, чтобы застраховать недвижимость в доме, построенном из кирпича, вам нужно заплатить сумму в 0,15 % от размера самого страхового полиса. Отметим, что владельцы новостроек платят сумму значительно менше, нежели те, кто владеет недвижимостью в относительно старых домах.  Если же речь идет о недвижимости в деревянных помещениях, то сумма, которую не обходимо заплатить будет выше вдвое, то есть достигнет 0,3 %. Чаще всего условия отношений заемщика и страховой фирмы регулирует сам банк. При этом в большинстве случав контракт заключается сроком на один год, а потом просто продлевается. В ином случае происходит постоянный рост ипотечной ставки.

Например, в том случае, если квартира в доме из кирпича обошлась вам при покупке в 3,5 миллиона рублей, то вы должны рассчитывать на сумму в 5-6 тысяч рублей при страховании, хотя множество финансовых страховых компаний будут пытаться навязать вам суммы в 10 раз больше. В подобных ситуациях выиграть клиент сможет, только проявив свою финансовую грамотность.

Характерные черты СТРАХОВАНИЯ ЖИЗНИ И ИМУЩЕСТВА

Рассмотрим, какими же могут быть страховые полисы, к оформлению которых вас могут принудить в банке. Важно: на самом деле все они, кроме упомянутого выше, оформляются исключительно на добровольной основе. Если вы покажете, что знаете эти условия, никто не сможет вас заставить.

Большой популярностью пользуется страхование жизни и физического состояния клиента. Не менее известным является и страховой полис на право собственности на недвижимость. Это страхование проводится на вторичном рынке, ведь такие квартиры имели далеко не одного владельца, и не всегда истории их купли/продажи были честными и прозрачными.

Так как это очень важно, напомним еще раз: ни одна из этих страховок не является обязательной по закону. К сожалению, множество банков владеют своими приемами склонения клиентов к нужной точке зрения. Так, некоторые банки при отказе от страховок такого типа просто повышают процентную ставку по ипотеке, объясняя то тем, что для них вы – высокорисковый и невыгодный клиент.

Рассмотрим эту ситуацию на примере известного банка  «ДельтаКредит». Он соглашается с заемщиком в вопросе того, что тот, действительно, может не оформлять страховку, если он не хочет этого делать, но при этом банк просто повышает процентную ставку на 1 процент за каждый вид страхования, от которого отказался клиент.  При этом, учитывая, что мы имеем три разных вида страхования, ставка увеличится на 4 процента. Теперь она будет стартовать не с 10 %, а с 14%.

Что касается оформления страхового полиса на здоровье и жизнь клиента, тут тоже имеем множество подводных камней. Страховка вступит в силу только тогда, когда клиент умер или получил I или II группы инвалидности.

То есть, в случае перелома или затяжной болезни страховая компания не должна вам ничего возмещать.

Что касается стоимости страхового полиса, то это сугубо индивидуальный показатель, который отличается в зависимости от информации о клиенте, его доходах и прочему. Если рассматривать среднюю суммы, то, например, в финансово-кредитной организации «ДельтаКредит» она равна 0,39% от страховой суммы в год.

Случаи, когда страхование не работает

Существуют ситуации, попадая в которые, вы не можете рассчитывать на помощь и компенсацию со стороны страховой фирмы. Ниже вы видите примеры ситуаций, в которых этот случается:

•  В самом договоре подобные случаи не оговорены и юридически не зафиксированы.
•  Клиент дал страховой компании фальшивую и неправдивую информацию о себе: доходы, состояние здоровья, состав семьи и т.д.
•  Страховая фирма не была вовремя уведомлена о том, что случилась ситуация, которая требует материальной компенсации.
•  Клиент не проводил со своей стороны никаких действий, которые бы минимизировали убытки в связи с нанесением вреда имуществу.*
•  Клиент сам спровоцировал появление страховой ситуации для получения выгоды. *
•  Если произошел ядерный взрыв, началась война или же имущество было конфисковано и уничдожено соответствующими государственными органами (исключением являются только те случаи, если в договоре указано обратное). *
•  Клиент сам отказывается от компенсации после того, как произошла страховая ситуация.*

* В СООТВЕТСТВИИ СО СТАТЬЯМИ 961–965 ГК РФ.

Ученые говорят о том, что сфера ипотечного страхования продолжает набирать обороты и развиваться. Совсем недавно о самостоятельном страховании клиентами дополнительных рисков сложно было даже подумать. Теперь же клиентов интересуют необязательные страховки, они подходят к вопросу выбора страховой фирмы и предоставляемых ею услуг более подробно.

Нельзя сказать, что они делают это совсем уж на добровольной основе, ведь в основной массе случаев клиентами руководит желание снизить ставку по ипотечному кредиту. Но вместе с этим растет и осведомленность граждан в финансовой сфере, что не может не приносить положительных результатов.